第一章 概述
1.1项目基本情况
1.1.1项目名称
1.1.2项目单位
1.1.3建设地点
1.1.4建设性质
1.1.5建设年限
1.1.6建设内容
利用现有土地优势，扩建一座长120米、宽15米、高三层的养老公寓，公寓内除设置公共服务设施外，还将设置170个标准间，340个床位；公寓建成后，将有效解决全市养老床位不足的局面，同时还可增加100个就业机会。
1.1.7投资估算及资金筹措
1.1.8项目效益
项目建成后，为当地老人们提供了一个适合老人活动的综合场所，满足老年人对居住环境、活动设施、精神生活和康复保障等方面需要，其经济效益和社会效益显著。
项目建成后，年可容纳340位老人入住。项目很好地提高了老人的养护保健质量，使他们老有所养、老有所乐、老有所医，达到“帮天下儿女尽孝，给世上父母解难，为社会和政府分忧”的目的。项目是集休养、康复、健身、休闲于一体的养老机构，设施齐全、管理完善、服务满意、环境优美。通过完善养老和相关人服务的功能，提高社会化养老水平，推动老龄事业的快速发展，立足项目区周边地区老年人需求，为老年人实现“老有所乐、老有所养、老有所为、老有所医”等创造平台，全面提高和改善老年人的生活水平和质量，解决部分上班人员及外出务工人员的后顾之忧。项目还可增加100个就业机会。
项目建成后，每人1200元/月。按每年入住340人，年收入为489.60万元；项目内部收益率12.26%，净现值177.10万元，投资利润率10.66%，投资回收期8.40年（含建设期），盈亏平衡点40.76%。
1.2编制依据
第二章 项目主要内容及可行性分析
2.1项目主要内容
2.2建设背景
2.2.1国家政策
2.2.2我国及河南省老龄人口现状
“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番，老龄事业发展任重道远。人口老龄化的快速发展与家庭小型化、空巢化相重叠，与工业化、城镇化相伴随，与经济转型、社会转轨的变化相交织，急剧增长的社会养老需求与老龄事业发展滞后的矛盾将日益突出。“十二五”期间是我国全面建设小康社会的关键时期，也是老龄事业发展的重要机遇期，需要正确处理老龄事业与经济社会发展的关系，大力推进老龄战略对策体系、老年经济供养体系，老年健康支持体系、老年宜居环境体系，老龄服务体系和老龄工作体系建设，从制度、物质，文化、组织、精神等方面做好应对人口老龄化挑战的各项准备，切实保障老年家庭和老年人基本生活，促进老龄事业与经济社会的协调发展。
2.2.3新乡老龄人口现状
2.3项目建设的必要性
目前老年人提及最多的问题是“生活有人照料”和“看病就医方便”。老年人对养老方式的选择近年来呈现出以下特点，在经济上要靠自己。子女随着工作生活节奏的加快及本人所受压力的加大，子女在赡养老人方面的表现弱化，解决老年人的养老、就医看病的问题显得尤为迫切。
2.4项目建设的可行性
2.4.1符合国家关于老龄化问题政策方针
2.4.2是构建和谐社会的具体体现
2.4.3发展老年服务设施是全面建设小康社会的必然要求
第三章 现有工作基础和条件
3.1养老院基础
3.2各项建设条件的落实情况
第四章 合作单位基本情况
4.1
第五章 项目实施方案和进度安排
5.1工程设计方案
5.1.1建筑设计原则
设计原则
建筑布局应该功能分区明确，联系方便，并必须保证各用房具有良好的室内外环境。室内净高不低于2.6米。主要用房应直接天然采光，其采光窗洞口面积与房间地板面积之比不小于1：4。主要用房的楼地面除有专门要求外，其面层应用不起尘、易清洁、防滑的材料。
设计老人住房时，从目的性、方案及实际设施上要考虑到他们的起居、日常事务、个人爱好习惯、社会接触及文娱体育活动等方面，以体现他们早先生活方式的连续性。最重要的目标就是尽可能长时间维持其独立生活能力。
5.1.2设计特点
5.1.3主体工程
1、在建设场地的选择和总平面设计时应考虑以下几点：
（1）环境质量良好，环境符合老人的心理上的需求，对老人有较强的吸引力；
（2）交通便捷，老人外出或是与子女、友人往来都十分方便；
（3）场地周边活动安全，不应以主要交通干线为界，保证购物、逛公园等一般室外活动不必穿过城市主要街道；
（4）商业设施齐全，如超市、洗衣店、修理店、服装店、饮食店、银行，邮政及药房等应尽可能邻近并便于前往，使入居者对现实生活感到方便，对未来生活感到安心；
（5）公共设施如保健服务、文娱设施等也都要靠近；
（6）场地不宜直接邻近学校、儿童游乐场或为青年与成年人所活跃出入的娱乐区；
（7）生活气息浓郁，使老人们与各年龄段的居民们有各种各样的相互交往机会，避免产生与社会相隔绝，被社会所遗弃的消极心理；
（8）场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。
（9）老人居室朝向应日照良好；
（10）居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少；
（11）设置坡道联系室内外空间，方便轮椅的使用；
5.2公用工程
5.2.1给排水工程
5.2.2电气系统
1、电气系统采用埋管暗敷，每套设电度表和配电箱并设置短路保护和漏电保护装置。
2、康复用房和卫生间做局部等电位联结。
3、采用带指示灯的宽板开关，长过道安装多点控制的照明开关，卧室采用多点控制照明开关，浴室、厕所采用延时开关。开关离地高度为1.10m。
4、在卧室至卫生间的过道，设置脚灯。卫生间洗面台、厨房操作台、洗涤池设局部照明。
5、公共部位设人工照明，除电梯厅和应急照明外，均采用节能自熄开关。
6、卧室，起居室内设置两组二极、三极插座；厨房内对应吸油烟机、冰箱和燃气泄漏报警器位置设置插座；卫生间内设置一组防溅型三极插座。其他老年人设施中每床位设置一个插座。公用卫生间、公用厨房对应用电器具位置设置插座。
7、起居室、卧室内的插座位置设置高度宜为0.60m。
8、卧室设置一个电话终端出线口。其他老年人设施中每间卧室设一个电话终端出线口。
9、卧室、起居室、活动室设置有线电视终端插座。
5.2.3防雷和接地装置
5.2.4消防系统
5.2.5弱电系统
5.3项目实施进度安排
为了保证项目的实施，应逐项编制项目实施计划，监控项目实施进度，做到技术准备、设备订货、安装调试等各项工作协调一致，按计划进行。
2015年5-6月 完成项目规划设计、资金筹措等前期工作；
2015年7月-2016年4月 项目开始实施；
2016年5月 竣工验收。
第六章 社会影响及绩效目标
6.1社会效益
项目建成后，年可容纳340位老人入住。项目很好地提高了老人的养护保健质量，使他们老有所养、老有所乐、老有所医，达到“帮天下儿女尽孝，给世上父母解难，为社会和政府分忧”的目的。新乡市爱心枫乐园养老院，是集休养、康复、健身、休闲于一体的养老机构，设施齐全、管理完善、服务满意、环境优美。通过完善养老和相关人服务的功能，提高社会化养老水平，推动老龄事业的快速发展，立足项目区周边地区老年人需求，为老年人实现“老有所乐、老有所养、老有所为、老有所医”等创造平台，全面提高和改善老年人的生活水平和质量，解决部分上班人员及外出务工人员的后顾之忧。项目还可增加100个就业机会。
6.2经济效益
财务分析依2006年国家发展改革委及建设部发行的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）为据，采用动态分析，财务分析期12年，基准点均取在项目实施第一年的年初，目标收益率采用8%。
6.2.1成本估算
6.2.2收入及利润估算
6.2.3效益指标分析
6.2.4盈亏平衡分析
6.2.5财务评价结论
从项目各评价指标可以看出，该项目内部收益率大于8%的目标收益率，所得净现值大于零，从经济上看，该项目切实可行。
第七章 经费来源概算
7.1估算依据
7.2投资构成及估算参数
7.2.1工程费用
1、建筑工程费
建筑工程费的估算方法采用单位建筑工程投资估算法（单位建筑工程造价指标乘以建筑工程总量）、单位实物工程量投资估算法（以单位实物工程造价指标乘以实物工程量），单位造价指标的确定参照新乡市土建工程定额和同类项目造价水平，并按现行价格水平予以调整。本项目建筑工程费估算为567.00万元。
2、设备及工器具购置费、安装费
主要为给排水系统、供电系统、消防系统等设施配套，合计37.80万元。
7.2.2工程建设其他费用
7.2.3工程建设预备费
7.3投资估算与资金筹措
项目总投资700.00万元，其中建设投资640.00万元，流动资金60.00万元。
项目总投资700.00万元，项目建设单位自筹350.00万元，申请资金350.00万元。
第八章 扶持资金使用计划
8.1扶持资金主要支持的环节
本项目申请专项扶持资金350.00万元，主要用于老年公寓建设。
8.2扶持资金的管理