****房地产城中村改造项目 可行性研究报告 评 估 报 告
发布时间：2023-03-30作者：来源：点击：
****房地产城中村改造项目，有利于推进城乡一体化。城中村改造与开发，可以对原來分散、零乱、土地资源利用效率低下的村落进行集中改造与开发，挖掘整理出大量发展用地，实现土地及各种公共资源最大限度的整合提升和集约利用，并通过集聚进发出新的活力和效益;可以不断拓展城市空间，口趋完善城市功能，有效提升城市品位，共建共享城市文明成果;可以进一步发挥城市的辐射带动作用，促进城乡共同繁荣发展，推动经济社会又好乂快发展。
结论：
城中村改造既是重大民生工程，也是重大发展工程。通过加快推进城中村改造，让更多的城中村居民住房条件早日得到改善，有利于缓解城市内部二元结构矛盾，增强城市对人口的吸纳能力和综合承载力，推进以人为核心的新型城镇化建设；
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项目的开发，对进一步完善**市总体规划和区域布局，充分利用土地资源，促进第三产业的发展，改善提高当地人民的居住条件，满足部分市民尤其低收入人群对现代化的住房要求，早日实现小康生活水平，促进住宅市场的消费，把住宅的建设作为拉动和形成新的经济增长点，将起到积极的作用。因此，项目建设是可行的，也是十分必要的。
建议:
由于项目规模大，时间紧，建设过程中各方面工作协调难度较大。项目品位定位突出，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。建议强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。
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为提高项目上报材料的质量，牧野区发展和改革委员会委托安徽伟森咨询有限责任公司（以下简称“我公司”）对《****房地产城中村改造项目》可行性研究报告组织评审工作，我公司组织有关专家于2023年2月28日在新乡市对《****房地产城中村改造项目》（以下简称“可研报告”）进行了评审。出席会议的有新乡市牧野区发改委、评审专家、项目单位代表和可研报告编制单位代表。与会专家和有关代表认真听取了项目单位对项目基本情况的介绍和编制单位对“可研报告”主要内容的介绍，本着“独立、公正、科学、可靠”的原则，专家组依据现行国家及地方法律、法规和相关标准、规范，结合项目的具体实际，经专家质询答疑、专家组讨论，形成专家组意见。会后可研报告编制单位根据专家组意见对报告进行了修改、完善。
为了加快对**市城中村的改造建设步伐，改善城中村居民的居住坏境，提升**市旧城区城市风貌、树立政府形象。为了改善**市**区域基础设施老化、损坏、不完善，容积率较低，土地资源浪费，公共排水、供热、供气、消防等设施达不到规定标准，存在严重安全隐患，新乡市牧野区房地产开发有限公司计划建设****房地产城中村改造项目。
该项目处于**市，市政配套条件完善，北环路、和平大道、师大北路为现状道路，具备完善的供水、中水、污水、雨水、供电、热力、供气、电信、有线、环卫等市政配套管线，以及包括污水处理、热力中心、供水厂、变电站等在内的市政配套设施，可服务于涵盖该项目在内的城市规划区域内。
本项目安置区规划净用地面积13586.16平方米，约20.38亩，规划总建筑面积42881.22平方米，其中住宅38999.35平方米，商业3881.87平方米，安置户数354户；配套建设绿地、道路以及给排水、供电、天然气等基础设施。
评估认为，《可研报告》中提出的建设内容及规模符合项目实际情况，项目建设内容及规模合理。
本项目安置区规划净用地面积13586.16平方米，约20.38亩，规划总建筑面积42881.22平方米，其中住宅38999.35平方米，商业3881.87平方米，安置户数354户。本项目为毛坯交房。
4.1设计理念
（1）贯彻“以人为本”的设计思想，体现新时尚新住宅的概念。
（2）重视建筑的文化内涵，使人文精神从建筑设计、室内设计、空间设计、社区环境等全方位融入建筑，突出富于人性的空间理念和重亲情的空间感受。
4.2住宅设计
住宅以三室两厅为主，部分四室两厅，所有户型设计均南北通透，满足天然采光及通风的要求，厅房布置减少气流遮挡，是所有户型均有良好的视野及朝向。平面布局电梯入户，并考虑动静分区、功能分区，布局合理。
卧室设置低窗台大玻璃凸窗，起居室阳台门为落地玻璃门，保证了更加良好日照采光及优美的景观视野，并与室外的绿意相连，提高了生活品位。
4.3商铺设计
安置区两栋楼之间设有沿街商铺，可为本小区的居民提供良好的商业服务，满足了居民日常生活所需的购物、修理、保健、休闲、娱乐等要求，充分体现了“以人为本”的规划设计理念。
商业建筑外饰面拟采用高档石材与高档玻璃，以突出外墙面的的质感和纹理，进而突出建筑空间的层次感。
4.4建筑平面设计
本项目建筑力求简洁、朴素、明快的现代风格，设计时户型和面积较好地体现住宅的居住性和舒适性，同时合理组织各功能空间的布局。
户型设计：以营造高档小区为设计目标，运用现代设计理念创造充足采光、良好通风，开阔视野、优美的景观，以及健康舒适的户外生活环境。
依据《河南省居住建筑节能设计标准》（寒冷地区75%）（DBJ41/184-2020）、《公共建筑节能设计规范》（GB 50189-2015）进行设计，所有住宅均采用南北朝向，建筑体型系数及窗墙比均满足规范要求。窗户采用塑钢low-e中空玻璃，采用节能环保的新材料、新技术，满足建筑节能的要求。
本项目主要由2栋住宅组成，住宅与住宅之间的防火间距均满足《建筑设计防火规范》的要求。小区内主要车行道为6米宽的双向车道，次要车行道为4米宽的单向行车道。场地内消防通道形成环状，不能形成环状的设置消防回车场，回车场尺寸为15m×15m的矩形回车场或者直径为15米的圆形回车场。
在项目建设过程中，必须结合建设条件，发挥建设单位和技术协作单位各自的优势，加强工程管理，科学合理地组织施工，确保工程有序进行，以节省投资，加快进度，确保工程质量。
本项目建设期24个月，实施主要包括以下3个部分：
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评估认为，项目建设工期安排合理。
****房地产城中村改造项目投资估算范围，包括建筑工程、其他费用、预备费用等。
项目总投资为15000.00万元，全部为建设投资，其中工程费用12105.53万元、工程建设其他费用1783.36万元（不含拆迁安置费用）、预备费用1111.11万元。
项目所需资金来源于财政资金和项目单位自筹，目前资金已落实。
评估认为，项目投资估算依据及编制方法正确有效，投资估算范围、内容及深度、经济指标合理完整，符合项目的实际情况，项目的投资估算基本合理。
1、通过本项目的实施，可以改善**市基础设施建设，增加城市功能，创造良好的招商引资的环境，促进**市经济的发展。
2、该项目实施后对**市的房地产行业的健康发展都具有十分重要的意义。
评估结论：
项目建设单位、《可研报告》编制单位会后按照专家组评审意见及专家个人意见，对《可研报告》进行修改和完善，修改后的《可研报告》经专家复审后一致通过。
《****房地产城中村改造项目可行性研究报告》内容及深度基本符合审批要求。
建议:
由于项目规模大，时间紧，建设过程中各方面工作协调难度较大。项目品位定位突出，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。建议强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。
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项目的开发，对进一步完善**市总体规划和区域布局，充分利用土地资源，促进第三产业的发展，改善提高当地人民的居住条件，满足部分市民尤其低收入人群对现代化的住房要求，早日实现小康生活水平，促进住宅市场的消费，把住宅的建设作为拉动和形成新的经济增长点，将起到积极的作用。
因此，项目建设是可行的，也是十分必要的。
以上评估意见供领导和有关部门参考。
附件
1、专家组名单
2、专家组评审意见
3、专家意见表
4、复审意见表