****房地产建设项目可行性研究报告
发布时间：2023-03-30作者：来源：点击：
****房地产建设项目
新建
****房地产有限公司
项目建设地点位于新乡市红旗区新飞大道与友谊路交会处向西200米路南。
本项目建设期规划为48个月，2023年4月至2027年4月。
本项目规划用地面积65636.11平方米（合98.45亩），总建筑面积349303.04平方米，主要建设内容包括住宅、商业、公建配套用房，其中地上建筑面积257117.86平方米，地下建筑面积92185.18平方米；规划住宅1783户，居住人数5706人；机动车停车位2569辆，其中地上214辆、地下2355辆（地下车库面积82425平方米）；建筑密度23.46%，绿地率30.99%，容积率3.92；配套给排水系统、消防系统、电气系统、暖通系统、电梯系统、绿化、道路及场地硬化、人防、亮化、智能化系统等设施。
本可行性研究报告主要研究范围：
1、通过对项目的市场分析研究以及对项目规划的研究，推荐项目的建设规模、方案，论证项目建设的背景以及必要性；
2、根据建设场地的实际情况及建设条件，进行平面布局研究；
3、对项目工程方案及公用工程进行研究；
4、对节能、节水、环境保护、安全、地震与消防提出研究方案；
5、对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析，测算各种效益指标和项目的抗风险能力；
6、提出可行性研究结论和建议。
第2章 项目建设背景
《新乡市新型城镇化规划 （2021—2035 年）》（征求意见稿）中指出：完善住房保障体系。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
项目总占地近687亩。总建筑面积约245万平方米，总投资101亿元人民币，总建筑面积约245万平方米，其中地上181.35万平方米住宅170.8万平方米，商业商务总建筑面积约10.5万平米，地下建筑面积63.63万平方米。涵盖高端住宅、商务写字楼、集中式商业、风情商业街、酒店式公寓等多种物业形态。
第3章 市场分析
河南省市场上半年表现差强人意。一方面受反复频发的疫情影响，一方面受城市基本面差异影响，各个城市表现悬殊。
（1）市场总述：规模历年低位，先跌后稳，供应放缓
2022年上半年河南省各地因为疫情均出现不同时长的疫情管控，其中****等城市管控时间长达2个月之久。加上市场销售困难的情况下，致使河南省整体供销成下降，为历年最低，供应量同比下降53%，成交量同比下降38%；伴随着疫情得到控制，市场逐步进入恢复阶段，但仍处于低位，恢复到以往成交水准仍需要一定时间。
（2）城市分述：不同程度规模下滑，多处于20-50%之间
2022年**省各地市成交规模均出现不同程度下降，其中**市和**市下降幅度最高达到76%和74%，**与**均受两轮疫情影响，售楼部被迫关停，市场基本处于停滞阶段；其余城市规模下滑基本在20-50%之间，疫情影响、经济环境、行业变革为综合性影响因素，往年成交热点城市“三阳一新”在22年上半年表现虽然差强人意，但是整体依然相对突出。
第4章 工程技术方案
《民用建筑设计统一标准》（GB50352-2019）
《新乡市城市规划管理技术规定》（2018修订版）
（1）贯彻“以人为本”的设计思想，体现新时尚新住宅的概念。
（2）重视建筑的文化内涵，使人文精神从建筑设计、室内设计、空间设计、社区环境等全方位融入建筑，突出富于人性的空间理念和重亲情的空间感受。
住宅以产品户型涵盖舒适三房、阔绰三房、轻奢四居，面积跨度在100-260平米之间，真正满足全龄化需求，户型设计经典，空间布置科学合理，所有户型设计均南北通透，满足天然采光及通风的要求，厅房布置减少气流遮挡，是所有户型均有良好的视野及朝向。
本项目建筑力求简洁、朴素、明快的现代风格，设计时户型和面积较好地体现住宅的居住性和舒适性，同时合理组织各功能空间的布局。
户型设计：以营造高档小区为设计目标，运用现代设计理念创造充足采光、良好通风，开阔视野、优美的景观，以及健康舒适的户外生活环境。
第5章 节能节水措施
（1）《中华人民共和国节约能源法》；
（2）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2015）；
该项目产品设计消耗的能源主要是电力、天然气和耗能工质--水，其中年消耗电力816.25万kWh，年消耗天然气38.69万m3，年耗水24.87万m3，项目年综合能源消费等价值1517.75tce。
本工程为居住建筑，设计充分考虑了建筑节能因素，首先在建筑平面设计中，采用较规整的平面布局，减少内外凸凹和内天井，取得较合理的体型系数。
第6章 项目组织管理与实施
项目由****房地产有限公司主要领导人挂帅，选派一名专业会计和一名工程技术人员直接负责工程，并抽出10余人组成项目建设筹备办公室，全面具体的负责项目建设工作。主要完成项目实施准备、配套资金筹集、技术获得、勘察设计、设备订货、施工准备、施工和生产准备直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个环节，有些是同时开展和相互交叉进行。将项目实施时期各个工作阶段的各个工作环节进行统一规划，以便对项目实施进度做出合理而又切实可行的安排，达到保证工期、顺利投入使用。
1、工程前期准备
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2、现场工程管理
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第7章 投资估算与资金筹措
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本项目建设总投资为156594.16万元，其中建设投资137234.74万元，财务费用7200.00万元，开发费用12159.42万元。
本项目总投资156594.16万元，所需资金申请银行贷款40000.00万元，项目建设单位自筹116594.16 万元。
第8章 财务评价
1、收入
本项目销售的住宅面积234898.63平方米，商业面积19764.50平方米，车位个数2355个，住宅均价7600元/平方米，商业均价12000元/平方米，车位单价80000元/个，则项目收入为197393.18万元（不含税）。
2、税金及附加
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在经济效益计算期内，项目总收入为197393.18万元（不含税），项目总成本费用为146188.13万元（不含税），税后利润为28928.66万元。按现行会计制度规定，盈余公积金按10%提取。
第9章 结论与建议
从经济效益来说：******
从社会效益来说：******
从环境效益来说：******
纵观开发全过程，从经济效益，社会效益和环境效益来看，该开发方案是完全可行的。
由于项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度较大。项目品位定位突出，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。建议强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。
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