第一章 总 论
1.1.1项目名称
仓储有限公司仓储工程建设项目
1.1.2项目性质
新建
1.1.3项目建设单位
XXX仓储有限公司
1.1.4项目建设地点
1.1.5建设年限
2016年1月至2016年12月
1.1.6建设内容
项目规划总用地面积56755平方米，总建筑面积96670平方米，其中地上建筑面积91836平方米，地下建筑面积4834平方米，建筑基底总面积27615平方米，容积率1.94，建筑密度58.3%，绿地率12.6%，停车位97个。
1.1.7项目投资及资金来源
1、投资规模
本项目总投资：12000.00万元。包括：
建设投资11186.04万元，占总投资的93.22%；其中：
工程费用10303.06万元，占建设投资的92.11%；
工程建设其他费用350.31万元，占建设投资的3.13%；
预备费532.67万元，占建设投资的4.76%。
建设期利息345.60万元，占总投资的2.88%。
流动资金468.36万元，占总投资的3.90%。
2、资金来源
项目总投资12000.00万元，申请中原银行贷款6000.00万元，项目承办单位自筹6000.00万元。
1.1.8项目效益
项目建成后，安排100人就业，项目收入为仓储房、综合办公楼以及货棚的租金，预计年均可实现总收入3028.97万元，年均利税总额1789.83万元，所得税后净现值4324.75万元，税后内部收益率为13.38%，总投资收益率14.03%，投资利税率14.92%，盈亏平衡点32.34%，投资回收期7.83年（含建设期）。
1.1.9主要经济技术指标表
1.2.1编制依据
1.2.2编制范围
（1）通过分析研究以及对项目规划的研究，推荐项目的建设规模、方案，论证项目建设的合理性；
（2）对建设条件进行调查研究，对场址的选择方案进一步论证；
（3）对工程技术及设备方案进行研究，并提出工程招投标方案；
（4）对公用工程和辅助设施进行研究；
（5）对环境保护、安全卫生等提出研究方案；
（6）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析，测算各种效益指标和项目的抗风险能力；
（7）对项目的社会效益进行综合评价。
第二章 项目建设背景及必要性
1、项目的建设符合《产业结构调整指导目录（2011年本）》（2013修订版）中“第一类 鼓励类 二十九、现代物流业 7、仓储和转运设施设备、运输工具、物流器具的标准化改造”。
2.2.1项目的建设是推动项目区制造业优化升级的重要抓手
仓储物流连接着制造业的采购、生产、储运、销售各环节，随着社会化大生产快速发展和社会分工不断细化，制造业与物流业日益有机融合、互动发展。发展现代仓储物流业，有利于优化生产要素配置，推动制造业供应链一体化，降低企业采购商品成本，提高企业采购商品可得性，提高产业附加值。便捷高效的现代物流体系是一个地区高端制造业发展的重要条件，也是现代产业专业化分工和生产效率提高的必要条件。因此，仓储物流业与制造业既相互依托又相辅相成，制造业的发展可以带动物流业规模扩张，现代物流业的发展反过来促进制造业产业升级和持续发展。
2.2.2项目的建设是提升项目区人民群众生活水平和质量，促进经济社会又好又快发展的客观需要
仓储物流业衔接生产和消费，产业关联度高，劳动就业吸纳能力强，拉动消费作用大。本项目建成后，可以直接带动100人，间接带动数百人就业。显而易见，发展壮大仓储物流产业，有利于扩大社会就业；有利于有效获取、分配和使用运输、仓储、包装、配送等物流要素，从而提高各种生产资料和产成品的利用效率，降低能源消耗和碳排放，推动资源节约型和环境友好型社会建设；有利于提高商品流通效率，降低居民生活成本，满足人民群众对多样化、高质量的商品及其物流服务需求。
2.2.3项目的建设是满足市场供应的需要
2.2.4项目建设是开发项目区新的经济增长点的需要
以区域性产业发展为依托，以集装箱多式联运为载体，以公路、铁路便捷转换为方式，集商流、物流、信息流、资金流于一体，以满足企业个性化需求为导向，依靠完备、先进的仓储物流设施和多种现代物流服务方式，构建物流设施平台、物流信息平台、物流政策平台。力求通过完善的物流运作系统满足物流企业需求，提供可靠、高效的服务的综合性仓储工程。
第四章 项目建设条件及场址选择
5.1.1项目定位
以区域性产业发展为依托，以集装箱多式联运为载体，以公路、铁路便捷转换为方式，集商流、物流、信息流、资金流于一体，以满足企业个性化需求为导向，依靠完备、先进的仓储物流设施和多种现代物流服务方式，构建物流设施平台、物流信息平台、物流政策平台。力求通过完善的物流运作系统满足物流企业需求，提供可靠、高效的服务的综合性仓储中心。
仓储工程平面布置应以产业发展规划为基础，合理利用土地资源，合理分区。
5.3.1规划原则
1、根据系统的概念、运用系统分析的方法求得整体优化。同时也要把定性分析、定量分析和个人经验结合起来；
2、以流动的观点作为设施规划的出发点，并贯穿在设施规划的始终，因为企业的有效运行依赖于人流、物流、信息流的合理化；
3、减少或消除不必要的作业流程，这是提高企业生产率和减少消耗最有效的方法之一。只有在时间上缩短作业周期，空间上少占有面积，物料上减少停留、搬运和库存，才能保证投人的资金最少、生产成本最低；
4、以人为本。作业地点的设计，实际是人一机一环境的综合设计。要考虑创造一个良好、舒适的工作环境。
5、坚持经济效益和社会效益、效率的统一。
运输量的大小决定了基础设施建设的规模，而基础设施建设又决定了货物的运输方式，按照仓储工程基础设施建设条件，确定科学经济最优化的运输方案。整个仓储物流工程运输方式以公路运输为主。
第六章 节能节水措施
6.1用能标准和节能规范
1、评价依据
（1）《中华人民共和国环境保护法》；
（2）《关于建设项目环境保护管理条件》国务院第253号令；
（3）《环境影响评价技术导则—非污染生态影响》（HJ/T19-1997）。
2、采用标准
（1）按照GB3095-1996《环境空气质量标准》划分，本项目执行一类区二级标准；
（2）地表水参考GB3838-2002《地表水环境质量标准》二类水域标准；
（3）地下水执行GB/T14848-1993《地下水质量标准》三类水质标准；
（4）废水排放执行国家GB8978-1996《污水综合排放标准》二级。
第八章 组织机构与人力资源配置
9.2.1项目建设工期
本项目建设期为2016年1月—2016年12月。
1、2016年1月完成可研编制和审批工作；
2、2016年2月～3月进行初步设计和施工图设计；
3、2016年4月～10月土建施工；
4、2016年11月设备的购置、安装、调试及试营运；
5、2016年12月竣工验收。
第十章 投资估算与资金筹措
10.1.1估算依据
（1）工程费用
①建筑工程费
单位造价指标的确定参照新乡市土建工程定额和同类项目造价水平，并按现行价格水平予以调整。本项目建筑工程包括土建工程、道路及绿化，费用估算为9259.35万元。
②设备购置费及安装费用
主要是给排水、变配电、消防等设施，购置费用为994.01万元，设备安装调试费按设备购置费的5%计算，为49.70万元。合计设备购置及安装费用估算为1043.71万元。
（2）工程建设其他费用
工程建设其他费用包括可研编制费用，建设单位管理费用的，勘察设计费用，工程建设监理费用，招标代理费等。工程建设其他费用合计为350.31万元。
（3）工程建设预备费
根据行业有关要求，并结合项目区的实际情况，基本预备费按照工程费用和工程建设其他费用之和的5%进行估算，为532.67万元。
综上所述，项目建设投资合计为11186.04万元。
项目申请银行贷款6000.00万元，建设期1年，建设期利息345.60万元。
3、流动资金
①估算依据
本项目流动资金估算采用分项详细估算法。估算主要公式为：
流动资金＝流动资产－流动负债
流动资产＝应收款＋存货＋现金
流动负债＝应付款
流动资金本年增加额＝本年流动资金－上年流动资金
周转次数＝360/周转天数
存货＝外购原辅材料＋燃料动力＋在产品＋产成品
②估算结果
项目投入运营后，每年共需要流动资金为468.36万元。
3、投资估算结果
本项目总投资：12000.00万元。包括：
建设投资11186.04万元，占总投资的93.22%；其中：
工程费用10303.06万元，占建设投资的92.11%；
工程建设其他费用350.31万元，占建设投资的3.13%；
预备费532.67万元，占建设投资的4.76%。
建设期利息345.60万元，占总投资的2.88%。
流动资金468.36万元，占总投资的3.90%。
项目总投资12000.00万元，申请中原银行贷款6000.00万元，项目承办单位自筹6000.00万元。
按照国家发改委发布的《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》的要求，在该项目可行性研究报告中应增加的招标内容包括以下两部分。
11.2.1招标范围
（1）项目的勘察、设计全部进行招标。
（2）项目的建筑工程、安装工程全部进行招标。
（3）项目的工程监理全部进行招标。
（4）工程所需设备采购活动实行全部招标。
（5）工程所需的重要材料部分进行招标。
（6）项目其他工程进行部分招标。
11.2.2招标组织形式
该建设项目的建筑工程、安装工程、监理、重要材料及设备的采购活动采用委托招标；工程地质勘察、设计和其他采用自行招标。
11.2.3招标方式
本项目的财务内部收益率均大于行业基准收益率，表明盈利能力满足了行业最低要求，财务净现值均大于零；通过盈亏平衡分析和敏感性分析，该项目风险较低。因此，该项目在财务上是可行的。
第十三章 风险评估
1、该项目的实施，既能解决群众对各种产品的消费问题，又能增加地方财政收入，繁荣经济，并可直接安排100名劳动力就业，间接带动近百人就业，促进社会稳定。
2、该项目建设完成后，将进一步完善XXX仓储有限公司服务于农村流通的综合功能，可改变流通模式及能力与农村经济发展不协调的问题，将进一步发挥XXX仓储有限公司作用和优势，逐步把现有的产品流通网络建设成为具有较高科技含量，较强配送能力，集展示、物流、信息、配送等多功能为一体的现代化流通网络，形成现代化的经营管理体系，并逐步向现代化仓储物流业方向发展。
3、仓储物流产业的发展有利于农业走向规模经营；有利于农民得到质量可靠的生产资料供应，以增加农产量；物流产业的发展还有利子增加农民收入，并导致农民收入的多元化。
总之，该项目各项经济指标较好，抗风险能力较强，经济效益和社会效益显著。
建议项目建成后，通过现代化信息技术，增强辐射能力，起到覆盖新乡全市，辐射周边地区的作用。通过自身作用的影响，提高XXX仓储有限公司在新乡市及周边地区的知名度。
为此，建议国家、省、市等有关部门和各级主管机关积极支持项目实施，并协助搞好项目建设工作。项目承办单位积极落实建设资金，落实设计及施工单位，尽早开工，保质保量按时完成工程建设促使项目尽快建成，早日发挥效益。
第一章 总 论
1.1.1项目名称
仓储有限公司仓储工程建设项目
1.1.2项目性质
新建
1.1.3项目建设单位
XXX仓储有限公司
1.1.4项目建设地点
1.1.5建设年限
2016年1月至2016年12月
1.1.6建设内容
项目规划总用地面积56755平方米，总建筑面积96670平方米，其中地上建筑面积91836平方米，地下建筑面积4834平方米，建筑基底总面积27615平方米，容积率1.94，建筑密度58.3%，绿地率12.6%，停车位97个。
1.1.7项目投资及资金来源
1、投资规模
本项目总投资：12000.00万元。包括：
建设投资11186.04万元，占总投资的93.22%；其中：
工程费用10303.06万元，占建设投资的92.11%；
工程建设其他费用350.31万元，占建设投资的3.13%；
预备费532.67万元，占建设投资的4.76%。
建设期利息345.60万元，占总投资的2.88%。
流动资金468.36万元，占总投资的3.90%。
2、资金来源
项目总投资12000.00万元，申请中原银行贷款6000.00万元，项目承办单位自筹6000.00万元。
1.1.8项目效益
项目建成后，安排100人就业，项目收入为仓储房、综合办公楼以及货棚的租金，预计年均可实现总收入3028.97万元，年均利税总额1789.83万元，所得税后净现值4324.75万元，税后内部收益率为13.38%，总投资收益率14.03%，投资利税率14.92%，盈亏平衡点32.34%，投资回收期7.83年（含建设期）。
1.1.9主要经济技术指标表
1.2.1编制依据
1.2.2编制范围
（1）通过分析研究以及对项目规划的研究，推荐项目的建设规模、方案，论证项目建设的合理性；
（2）对建设条件进行调查研究，对场址的选择方案进一步论证；
（3）对工程技术及设备方案进行研究，并提出工程招投标方案；
（4）对公用工程和辅助设施进行研究；
（5）对环境保护、安全卫生等提出研究方案；
（6）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析，测算各种效益指标和项目的抗风险能力；
（7）对项目的社会效益进行综合评价。
第二章 项目建设背景及必要性
1、项目的建设符合《产业结构调整指导目录（2011年本）》（2013修订版）中“第一类 鼓励类 二十九、现代物流业 7、仓储和转运设施设备、运输工具、物流器具的标准化改造”。
2.2.1项目的建设是推动项目区制造业优化升级的重要抓手
仓储物流连接着制造业的采购、生产、储运、销售各环节，随着社会化大生产快速发展和社会分工不断细化，制造业与物流业日益有机融合、互动发展。发展现代仓储物流业，有利于优化生产要素配置，推动制造业供应链一体化，降低企业采购商品成本，提高企业采购商品可得性，提高产业附加值。便捷高效的现代物流体系是一个地区高端制造业发展的重要条件，也是现代产业专业化分工和生产效率提高的必要条件。因此，仓储物流业与制造业既相互依托又相辅相成，制造业的发展可以带动物流业规模扩张，现代物流业的发展反过来促进制造业产业升级和持续发展。
2.2.2项目的建设是提升项目区人民群众生活水平和质量，促进经济社会又好又快发展的客观需要
仓储物流业衔接生产和消费，产业关联度高，劳动就业吸纳能力强，拉动消费作用大。本项目建成后，可以直接带动100人，间接带动数百人就业。显而易见，发展壮大仓储物流产业，有利于扩大社会就业；有利于有效获取、分配和使用运输、仓储、包装、配送等物流要素，从而提高各种生产资料和产成品的利用效率，降低能源消耗和碳排放，推动资源节约型和环境友好型社会建设；有利于提高商品流通效率，降低居民生活成本，满足人民群众对多样化、高质量的商品及其物流服务需求。
2.2.3项目的建设是满足市场供应的需要
2.2.4项目建设是开发项目区新的经济增长点的需要
以区域性产业发展为依托，以集装箱多式联运为载体，以公路、铁路便捷转换为方式，集商流、物流、信息流、资金流于一体，以满足企业个性化需求为导向，依靠完备、先进的仓储物流设施和多种现代物流服务方式，构建物流设施平台、物流信息平台、物流政策平台。力求通过完善的物流运作系统满足物流企业需求，提供可靠、高效的服务的综合性仓储工程。
第四章 项目建设条件及场址选择
5.1.1项目定位
以区域性产业发展为依托，以集装箱多式联运为载体，以公路、铁路便捷转换为方式，集商流、物流、信息流、资金流于一体，以满足企业个性化需求为导向，依靠完备、先进的仓储物流设施和多种现代物流服务方式，构建物流设施平台、物流信息平台、物流政策平台。力求通过完善的物流运作系统满足物流企业需求，提供可靠、高效的服务的综合性仓储中心。
仓储工程平面布置应以产业发展规划为基础，合理利用土地资源，合理分区。
5.3.1规划原则
1、根据系统的概念、运用系统分析的方法求得整体优化。同时也要把定性分析、定量分析和个人经验结合起来；
2、以流动的观点作为设施规划的出发点，并贯穿在设施规划的始终，因为企业的有效运行依赖于人流、物流、信息流的合理化；
3、减少或消除不必要的作业流程，这是提高企业生产率和减少消耗最有效的方法之一。只有在时间上缩短作业周期，空间上少占有面积，物料上减少停留、搬运和库存，才能保证投人的资金最少、生产成本最低；
4、以人为本。作业地点的设计，实际是人一机一环境的综合设计。要考虑创造一个良好、舒适的工作环境。
5、坚持经济效益和社会效益、效率的统一。
运输量的大小决定了基础设施建设的规模，而基础设施建设又决定了货物的运输方式，按照仓储工程基础设施建设条件，确定科学经济最优化的运输方案。整个仓储物流工程运输方式以公路运输为主。
第六章 节能节水措施
6.1用能标准和节能规范
1、评价依据
（1）《中华人民共和国环境保护法》；
（2）《关于建设项目环境保护管理条件》国务院第253号令；
（3）《环境影响评价技术导则—非污染生态影响》（HJ/T19-1997）。
2、采用标准
（1）按照GB3095-1996《环境空气质量标准》划分，本项目执行一类区二级标准；
（2）地表水参考GB3838-2002《地表水环境质量标准》二类水域标准；
（3）地下水执行GB/T14848-1993《地下水质量标准》三类水质标准；
（4）废水排放执行国家GB8978-1996《污水综合排放标准》二级。
第八章 组织机构与人力资源配置
9.2.1项目建设工期
本项目建设期为2016年1月—2016年12月。
1、2016年1月完成可研编制和审批工作；
2、2016年2月～3月进行初步设计和施工图设计；
3、2016年4月～10月土建施工；
4、2016年11月设备的购置、安装、调试及试营运；
5、2016年12月竣工验收。
第十章 投资估算与资金筹措
10.1.1估算依据
（1）工程费用
①建筑工程费
单位造价指标的确定参照新乡市土建工程定额和同类项目造价水平，并按现行价格水平予以调整。本项目建筑工程包括土建工程、道路及绿化，费用估算为9259.35万元。
②设备购置费及安装费用
主要是给排水、变配电、消防等设施，购置费用为994.01万元，设备安装调试费按设备购置费的5%计算，为49.70万元。合计设备购置及安装费用估算为1043.71万元。
（2）工程建设其他费用
工程建设其他费用包括可研编制费用，建设单位管理费用的，勘察设计费用，工程建设监理费用，招标代理费等。工程建设其他费用合计为350.31万元。
（3）工程建设预备费
根据行业有关要求，并结合项目区的实际情况，基本预备费按照工程费用和工程建设其他费用之和的5%进行估算，为532.67万元。
综上所述，项目建设投资合计为11186.04万元。
项目申请银行贷款6000.00万元，建设期1年，建设期利息345.60万元。
3、流动资金
①估算依据
本项目流动资金估算采用分项详细估算法。估算主要公式为：
流动资金＝流动资产－流动负债
流动资产＝应收款＋存货＋现金
流动负债＝应付款
流动资金本年增加额＝本年流动资金－上年流动资金
周转次数＝360/周转天数
存货＝外购原辅材料＋燃料动力＋在产品＋产成品
②估算结果
项目投入运营后，每年共需要流动资金为468.36万元。
3、投资估算结果
本项目总投资：12000.00万元。包括：
建设投资11186.04万元，占总投资的93.22%；其中：
工程费用10303.06万元，占建设投资的92.11%；
工程建设其他费用350.31万元，占建设投资的3.13%；
预备费532.67万元，占建设投资的4.76%。
建设期利息345.60万元，占总投资的2.88%。
流动资金468.36万元，占总投资的3.90%。
项目总投资12000.00万元，申请中原银行贷款6000.00万元，项目承办单位自筹6000.00万元。
按照国家发改委发布的《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》的要求，在该项目可行性研究报告中应增加的招标内容包括以下两部分。
11.2.1招标范围
（1）项目的勘察、设计全部进行招标。
（2）项目的建筑工程、安装工程全部进行招标。
（3）项目的工程监理全部进行招标。
（4）工程所需设备采购活动实行全部招标。
（5）工程所需的重要材料部分进行招标。
（6）项目其他工程进行部分招标。
11.2.2招标组织形式
该建设项目的建筑工程、安装工程、监理、重要材料及设备的采购活动采用委托招标；工程地质勘察、设计和其他采用自行招标。
11.2.3招标方式
本项目的财务内部收益率均大于行业基准收益率，表明盈利能力满足了行业最低要求，财务净现值均大于零；通过盈亏平衡分析和敏感性分析，该项目风险较低。因此，该项目在财务上是可行的。
第十三章 风险评估
1、该项目的实施，既能解决群众对各种产品的消费问题，又能增加地方财政收入，繁荣经济，并可直接安排100名劳动力就业，间接带动近百人就业，促进社会稳定。
2、该项目建设完成后，将进一步完善XXX仓储有限公司服务于农村流通的综合功能，可改变流通模式及能力与农村经济发展不协调的问题，将进一步发挥XXX仓储有限公司作用和优势，逐步把现有的产品流通网络建设成为具有较高科技含量，较强配送能力，集展示、物流、信息、配送等多功能为一体的现代化流通网络，形成现代化的经营管理体系，并逐步向现代化仓储物流业方向发展。
3、仓储物流产业的发展有利于农业走向规模经营；有利于农民得到质量可靠的生产资料供应，以增加农产量；物流产业的发展还有利子增加农民收入，并导致农民收入的多元化。
总之，该项目各项经济指标较好，抗风险能力较强，经济效益和社会效益显著。
建议项目建成后，通过现代化信息技术，增强辐射能力，起到覆盖新乡全市，辐射周边地区的作用。通过自身作用的影响，提高XXX仓储有限公司在新乡市及周边地区的知名度。
为此，建议国家、省、市等有关部门和各级主管机关积极支持项目实施，并协助搞好项目建设工作。项目承办单位积极落实建设资金，落实设计及施工单位，尽早开工，保质保量按时完成工程建设促使项目尽快建成，早日发挥效益。